Habite-se: tire suas principais dúvidas sobre o assunto

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Se você pretende comprar um imóvel, certamente deve saber que uma transação imobiliária pode ser uma tarefa complexa, burocrática e demorada, visto que muitos detalhes precisam ser acertados e documentos emitidos, como o caso do Habite-se.

Embora muitas pessoas não saibam como ele funciona ou para que serve exatamente, esse documento é essencial para a regularização de um imóvel. Sem ele, a propriedade se torna vulnerável a uma série de riscos, como a possibilidade de ser interditada pela prefeitura.

Quer saber mais sobre o que é Habite-se, como ele funciona, para que serve, entre tantas outras informações sobre o assunto? Então, continue a leitura deste conteúdo especial para entender tudo sobre esse importante documento!

O que é Habite-se?

Existem regras e regulamentações rígidas sobre como devem ser conduzidas as obras de reforma ou de construção de imóveis nas cidades. Afinal, se os devidos cuidados não forem tomados durante a execução do projeto, não há como garantir a qualidade da estrutura de uma casa ou apartamento, o que pode colocar em risco a segurança dos próprios moradores e de outras pessoas nos arredores do imóvel.

Portanto, todo o andamento das obras realizadas no município deve ser acompanhado pela prefeitura. Para isso, é preciso primeiramente solicitar uma licença que autorize o início dos trabalhos. Nesse documento, deve ser atestado que o projeto e o terreno no qual a construção será feito estão cumprem com os requisitos de segurança.

Assim que a obra é finalizada — atendendo a todas as exigências legais — é emitido um documento chamado Habite-se. Em outras palavras, ele é uma espécie de atestado de conclusão do projeto, que só pode ser obtido se a obra cumprir com todos os critérios dos órgãos fiscalizadores.

Ou seja, a prefeitura avaliará os demais documentos envolvidos no processo que estejam relacionados ao planejamento e ao terreno, assim que o imóvel estiver finalizado. E a partir do momento que o documento estiver em mãos, o proprietário pode atestar que o item está de acordo com as normas do município, o que permitirá que ele seja envolvido em transações comerciais, como financiamentos imobiliários, negociações de venda, entre outras.

Como o Habite-se funciona?

Você percebeu que quando falamos sobre o Habite-se, naturalmente os termos reforma e construção vêm à tona? Pois bem, o fato é que não são somente projetos que começam do zero que precisam cumprir com as normas determinadas, como um imóvel na planta. A prefeitura deve acompanhar qualquer reforma realizada em uma propriedade, seja ela residencial ou comercial.

Portanto, o Habite-se é o documento fundamental para qualquer caso. A forma como o andamento da obra será acompanhado pode variar de um município para o outro, já que cada prefeitura se responsabiliza pela criação das regras e pela fiscalização do cumprimento delas.

Veja a seguir como funciona o Habite-se.

Regras

Como foi dito, as determinações relacionadas ao Habite-se variam de uma região para outra, mas a principal delas — e que se mantém invariável — é a obrigatoriedade de continuidade da forma como a prefeitura a aprovou.

Como foi mencionado no tópico anterior, o planejamento do projeto deve ser entregue no ato em que a solicitação da obra é feita ao órgão, juntamente de todos os outros documentos necessários. Logo, o plano deve ser seguido do início ao fim exatamente como foi descrito, sem que ocorram mudanças no meio do caminho. A menos, é claro, que ocorra uma necessidade e a prefeitura seja devidamente comunicada para mudar o planejamento.

Isso se deve ao fato de que a análise da execução do projeto é um dos parâmetros necessários para que o Habite-se seja entregue ao proprietário. Ou seja, a prefeitura enviará uma equipe para verificar se a obra saiu conforme o que foi previsto pela documentação.

A finalidade dessa medida é garantir a segurança, em especial no que se diz respeito à topografia da área, já que a vida dos moradores pode ser colocada em risco quando ocorrem mudanças fora do planejamento. As construtoras devem ter muita atenção com esse aspecto.

Além disso, outras questões cruciais precisam ser avaliadas quando se trata de construir um imóvel, como as ligações de água e energia devidamente regularizadas, e a fiscalização feita pelo corpo de bombeiros do município.

Vistoria

As regras citadas acima são fundamentadas em uma série de procedimentos, como a vistoria por parte dos órgãos fiscalizadores e a organização dos documentos. Sendo assim, é essencial que todas as etapas da vistoria recebam a atenção necessária, pois são indispensáveis para que o projeto seja aprovado.

Entre os tipos de vistoria que devem ser realizadas, podemos citar a avaliação do corpo de bombeiros como uma das principais, já que visa verificar as condições elétricas e hidráulicas do imóvel, além das medidas de combate ao incêndio.

Qualquer problema encontrado durante esse procedimento pode ligar ao indeferimento do Habite-se. Se esse for o caso, será preciso realizar todas as medidas cabíveis para que os critérios de aprovação sejam garantidos.

Especificidades das prefeituras

Todos os aspectos que foram mencionados até agora se referem às questões gerais pertinentes ao Habite-se. No entanto, cada cidade pode se organizar da sua própria maneira. Por isso, é tão importante que a construtora ou o proprietário responsável pela obra se informe juntamente ao órgão.

Para que serve o Habite-se?

O Habite-se serve para comprovar a “existência” do imóvel, isto é, para registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis. Ou seja, esse documento tem o objetivo de estabelecer que a propriedade se enquadra dentro das devidas condições para que seja habitado. Sem o Habite-se, contudo, o imóvel não pode ser vendido ou ter as chaves entregues (no caso de um condomínio), visto que é considerado irregular pela prefeitura do município.

Quando solicitar o Habite-se?

Como o documento deve ser composto por uma série de informações relacionadas ao andamento da obra, ele deve ser solicitado ainda nas fases iniciais do projeto. Afinal, a prefeitura deverá avaliar se foram cumpridas todas definições estabelecidas no ato da solicitação para que, então, possa liberar o Habite-se.

Quem pode solicitar o Habite-se?

Somente quem for o proprietário legal do imóvel ou a construtora que edificou o local. No caso de uma pessoa que tenha adquirido um terreno e pretenda construir na área em questão, como é o caso de apartamentos na planta, será necessário comparecer no cartório mais próximo para verificar a possibilidade de uma averbação.

Como emitir o Habite-se?

De uma maneira geral, esse documento é de responsabilidade da construtora, como você pôde entender até aqui. Isso significa que é a equipe da organização responsável pela construção do imóvel que deve procurar a prefeitura municipal para dar início ao processo de vistorias, a fim de indicar se a obra atende aos critérios legais.

Se você estiver comprando o primeiro imóvel, é importante saber que a propriedade só poderá ser entregue a partir do momento em que a construtora fizer a emissão do Habite-se.

Dado o contexto, os requisitos principais para se conseguir o documento são:

  • ter instalações de água e esgoto;
  • apresentar a estrutura adequada (caso haja tubulação de gás;
  • respeitar as regras de instalação de rede de água e esgoto.

Quais são os documentos necessários?

Apesar das variações que ocorrem no processo de aquisição do Habite-se, dependendo de uma cidade para outra, geralmente os documentos exigidos são os mesmos. Veja a seguir qual a documentação necessária:

  • atestado do corpo de bombeiros;
  • alvará de construção emitido pela prefeitura;
  • Inscrição Municipal;
  • anotação de Responsabilidade Técnica (ART) do técnico responsável pela obra;
  • requerimento do Habite-se, com os dados principais do imóvel;
  • capa do IPTU do imóvel;
  • comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);
  • certificados de adequação emitidos pelas companhias de água, energia elétrica e esgoto;
  • ISS (Imposto sobre Serviços) quitado;
  • escritura de compra e venda do terreno;
  • CNPJ e Contrato Social da empresa (ou, no caso de pessoas físicas, RG e CPF);
  • projeto da construção (aprovado pela prefeitura antes do início das obras);
  • registro no Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CREA) do profissional responsável pela construção ou reforma;
  • matrícula do imóvel (se houver).

Como saber se o imóvel tem Habite-se?

Basta obter o número da matrícula e, depois, comparecer em um cartório e fazer a solicitação da Certidão de Inteiro Teor. Nela, você terá acesso a todo o histórico de certidões da propriedade.

E se o imóvel já construído não tiver Habite-se?

Embora seja um documento obrigatório, não é raro nos depararmos com casos de propriedades que foram construídas ou passaram por reformas e não têm o Habite-se. Por isso, neste tópico responderemos às perguntas mais comuns em torno desta questão.

Pois bem, a primeira delas é a respeito da possibilidade de comprar um imóvel sem o Habite-se. Apesar de ser possível, é altamente recomendado evitar propriedades sem o Habite-se, em primeiro lugar devido à falta de segurança dos moradores, já que o projeto não foi vistoriado por profissionais qualificados.

Além disso, as instituições financeiras de confiança, como a Caixa Econômica Federal, não aceitam realizar financiamentos sem esse documento, sem mencionar que a ausência do Habite-se impossibilita a revenda do imóvel, pois é considerado irregular. Afinal, ele não estará registrado em nenhum cartório sem essa certidão.

Outra dúvida muito comum sobre o assunto é em relação à possibilidade de multas ou penalidades. De fato, se você comprar um apartamento na planta, por exemplo, sem que o Habite-se tenha saído, evite se mudar para a propriedade. Caso contrário, você poderá pagar uma multa.

Por fim, muitas pessoas questionam se é possível perder o imóvel, caso o Habite-se não seja emitido. A resposta é sim. O pagamento do IPTU não isenta a obrigação desse documento e isso abre margem para sérios problemas. Portanto, mais uma razão para só fechar negócio com empreiteiras ou construtoras sérias.

Quanto custa a emissão do Habite-se?

O valor do Habite-se também é um aspecto que deve variar de acordo com a cidade na qual o imóvel foi construído. Então, é preciso procurar esse tipo de informação diretamente na prefeitura do município.

Em geral, as construtoras e empreiteiras se mantêm atualizadas em relação a esses preços e os incluem já na taxa do orçamento do projeto. Dessa forma, os futuros moradores ou proprietários não precisam solicitar essas informações na prefeitura para darem entrada na documentação.

Lembrando que podem ocorrer custos adicionais se o Habite-se não for emitido ou houver atraso. Como foi dito no tópico anterior, um imóvel não certificado é considerado irregular e pode ficar suscetível a uma série de problemas.

Quanto tempo demora a emissão do Habite-se?

Uma questão que levanta muitas dúvidas em torno do assunto é o tempo que o Habite-se pode demorar para ser emitido. É preciso levar em conta que a gestão atual da prefeitura do município é um dos fatores que exerce maior influência no processo.

Além disso, há o tempo de análise da documentação exigida, que pode variar bastante de uma região para outra e, é claro, de uma política para outra. Aspectos como a rotina do trabalho do departamento público responsável e o tamanho da obra também devem ser consideradas.

Sendo assim, é preciso ter paciência, pois o documento pode levar meses para ser emitido pelo órgão responsável. Mais um motivo para solicitá-lo logo no momento em que a obra é iniciada.

Considerações finais

Para concluirmos este conteúdo, vale destacar, mais uma vez, a importância do Habite-se não apenas para quem deseja comprar um imóvel, mas também para os proprietários que planejam investir na revenda de imóveis. Como esse documento é exigido por lei, é fundamental solicitá-lo à prefeitura logo nas primeiras etapas do planejamento do projeto.

Lembrando, ainda, que reformas significativas também necessitam da vistoria dos órgãos pertinentes, como uma alteração na estrutura do imóvel, como a quebra ou levantamento de paredes, mudanças nas instalações elétricas ou hidráulicas, instalação de tubulação de gás, entre outras.

Como você pôde contemplar neste artigo, o Habite-se é um documento indispensável. É preciso tomar bastante cuidado na hora de negociar com construtoras, especialmente nos casos de imóveis na planta. Para evitar riscos, procure empresas com credibilidade no mercado e o auxílio de imobiliárias de confiança.

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