Convenção de condomínio e regimento interno:aprenda mais sobre o assunto aqui!

Convenção de condomínio
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Convenção de condomínio é o nome dado ao documento oficial que determina todas as regras de funcionamento e as respectivas leis nas quais elas são fundamentadas, visando transparecer os direitos e deveres dos moradores.

A sua finalidade é garantir, junto com o regimento interno, a boa convivência e a qualidade de vida dos condôminos, funcionários e demais frequentadores. Por isso, preparamos este conteúdo para que você possa entender mais sobre como funciona e de que forma é elaborada uma convenção de condomínio!

O que é a convenção de condomínio?

Estatuto ou Convenção do Condomínio, como foi dito acima, é um documento composto por todas as leis que regem empreendimentos residenciais coletivos. Ela deve ser aprovada pelos próprios moradores assim que os mesmos recebem a chave do imóvel, isto é, a partir do momento da ocupação. Contudo, este documento não tem poder para sobrepor ou contrariar nenhuma lei municipal, estadual ou federal, ainda que ele seja um instrumento jurídico.

Existem diversos artigos que abordam as regras gerais que existem nos condomínios no Código Civil Brasileiro. Segundo ele, entre outros aspectos, a convenção de condomínio tem a finalidade de:

  • descrever e individualizar cada unidade habitacional do condomínio, assim com as áreas comuns;
  • fornecer informações claras a respeito das funções de cada um desses espaços, isto é, se são de uso misto, comercial ou residencial;
  • informar de maneira minuciosa a fração ideal relativa a cada unidade — porcentagem que cada morador tem direito os espaços comuns e no terreno do empreendimento;
  • determinar proporcionalmente os valores das quotas e a forma de pagamento das taxas de condomínio (e demais obrigações) aplicadas para custear despesas ordinárias e extraordinárias, como reparos e manutenções realizadas no empreendimento ou contas de água, luz, internet, gás etc.;
  • evidenciar a forma de administração do empreendimento, inclusive, com discriminação das responsabilidades do síndico e outros agentes que atuam no condomínio;
  • descrever as pautas que podem ou não serem discutidas, bem como os procedimentos de convocação e o quórum exigidos nas assembleias;
  • reunir os principais direitos e deveres dos condôminos (sejam proprietários ou não) de forma clara e concisa;
  • apresentar as sanções às quais os moradores estão sujeitos caso descumpram algo que tenha sido estabelecido na convenção de condomínio;
  • abrigar o regimento interno — que, de forma resumida, consiste no conjunto de regras que regem a boa convivência entre condôminos, funcionários, visitantes e prestadores de serviços do empreendimento.

Qual a diferença entre convenção de condomínio e regime interno?

Tanto o regimento interno (também conhecido como regulamento interno) quanto a convenção de condomínio têm a finalidade de normatizar o convívio no empreendimento. Porém, embora elas tenham funções distintas e divirjam em relação às pautas abordadas, existem diversas aplicações complementares que se complementam entre si.

Como foi mostrado no tópico anterior, a convenção de condomínio é um documento obrigatório e público composto pelas principais regras a respeito dos direitos e deveres dos moradores, estrutura do empreendimento, formas de administração do condomínio, divisão de despesas e cobrança dos inadimplentes.

Já o regimento interno, serve para abordar questões corriqueiras pertinentes à conduta e ao comportamento dos moradores. Por exemplo:

  • regras para o recebimento de encomendas (principalmente as de grande porte) e transporte de mudanças;
  • horários e modos de uso dos espaços comuns (hall de entrada, elevadores, corredores etc.) e de áreas de lazer (piscina, playground, salão de festas etc.);
  • procedimentos de segurança;
  • permanência de animais de estimação nos espaços comuns.

O regimento interno passou a integrar parte da convenção de condomínio, desde que o novo Código Civil entrou em vigor. Ou seja, ele se tornarem complementares, em vez de documentos separados.

Vale mencionar, ainda, que tanto o regimento quanto a convenção, a partir do momento em que são registrados em cartório, são aplicáveis não somente aos condôminos, mas também a qualquer pessoa que esteja no condomínio.

O regimento interno deve ser registrado em um Cartório de Títulos e Documentos, enquanto a convenção em um Cartório de Registro de Imóveis. Além disso, caso surja alguma desavença entre as determinações da convenção e do regimento, os dizeres da primeira sempre serão os que prevalecerão. Todavia, raramente este tipo de problema ocorre quando são analisados de forma conjunta.

O que deve constar na convenção de condomínio?

Uma série de assuntos são abordadas no documento. Veja a seguir algumas das principais pautas que integram a convenção de condomínio.

Funções do síndico

Todas as funções que estão sob responsabilidade do síndico devem ser definidas com transparência, conforme é estipulado no Código Civil. Também deve ser detalhado se ele recebe salário ou se há isenção de cotas condominiais.

Lembrando que o síndico é responsável pela gestão do empreendimento, ainda que o condomínio conte os serviços de uma administradora.

Administração do condomínio

O modelo de administração de condomínio a ser seguido é determinada pela convenção, informando se é permitido que uma administradora seja contratada. Também devem ser descrito o quórum e a forma para eleição e destituição do conselho fiscal, síndico ou subsíndico.

Sanções condominiais

Caso algum morador desobedeça alguma das regras instituídas na convenção de condomínio, sanções — determinadas pela legislação condominial — devem ser aplicadas pelo síndico por meio de multas. Sendo assim, no documento deve constar:

  • detalhes sobre a multa;
  • prazos para entrar com cobranças judiciais;
  • regras válidas para protesto;
  • detalhes sobre advertências e multas para regras de convivência.

Áreas comuns e itens de uso coletivo

Todas as normas que determinam o modo de uso dos serviços e itens de uso coletivo dos moradores.

Valor e forma de pagamento das despesas do condomínio

Todos os valores pertinentes às despesas para manter o funcionamento do condomínio (manutenção e demais contas do empreendimento), assim como a forma como elas são divididas e o modo de pagamento. Da mesma maneira, a convenção informa, ainda, a respeito do fundo de reserva e suas devidas aplicações.

Como elaborar uma convenção e regimento interno de condomínio corretamente?

O cargo do síndico no condomínio é rotativo e, portanto, é fundamental que quem elaborar o documento tenha o cuidado de descrever todas as responsabilidades de quem assumirá o cargo com precisão nos detalhes, seja um morador ou uma empresa especializada. Isso facilita que os condôminos saibam como cobrar providências e evita problemas no futuro.

Veja a seguir um passo a passo sobre como elaborar uma convenção de condomínio e um regimento interno.

Agende uma assembleia de condomínio

Como dito acima, os responsáveis pela definição das regras de convivência e funcionamento do condomínio devem ser estabelecidos pelos próprios moradores, mas compilá-las e montar um regimento é uma responsabilidade do síndico.

Dessa forma, o primeiro passo para iniciar e desenvolver o regimento interno é fazer uma convocação de todos os habitantes do condomínio para uma reunião na qual as regras deverão ser debatidas.

Nessa convocação, é muito importante que fiquem claros quais são os objetivos do encontro, para que os moradores possam se preparar para abordar pautas e assuntos importantes, que deverão constar no documento.

Tudo que for sugerido na reunião deve ser anotado e, assim que o documento ficar pronto, é necessário marcar uma nova assembleia para que ele seja aprovado. Esse processo funciona como qualquer outro tipo de votação, ou seja, é preciso que mais da metade dos presentes na assembleia votem positivo.

Conheça os horários de uso de áreas comuns

A determinação dos horários de uso dos espaços comuns do empreendimento é um dos assuntos mais controversos num condomínio. Por isso, é imprescindível que as informações estejam explicadas de forma detalhada, em especial em condomínios que tenham áreas de lazer extensas.

O horário de funcionamento das quadras, piscinas e salões de festas devem ser respeitados por todos os moradores para que o conforto e qualidade de vida seja um bem coletivo.

Seja transparente em relação às sanções por desobediência

Todas as sanções, que serão aplicadas no caso de desobediência das regras, deverão ser estipuladas na convenção de condomínio. O morador deve ser notificado sobre o porquê da cobrança e ela deve ser cobrada no boleto de condomínio.

Descreva corretamente todos os espaços do condomínio

No momento de elaborar o documento, é comum que os síndicos acabem se atendo somente às regras, esquecendo de especificar todos os espaços comuns do prédio. Isso é fundamental, principalmente para os condôminos futuros, que ainda não conhecem o local.

Especifique quais funções podem ser terceirizadas

O síndico também não pode se esquecer de incluir no instrumento quais funções e serviços podem ser terceirizados pelo condomínio, como jardinagem, limpeza e portaria.

Nesse sentido, uma forma interessante de solucionar a questão é contar com uma administradora de condomínios composta por uma equipe de profissionais altamente capacitados e preparados para atender às demandas do empreendimento. Ela cuidará de todos os procedimentos, incluindo o processo seletivo, referências e idoneidade dos candidatos.

Formalize todas as informações discutidas

Por fim, mas não menos importante, todas as informações descritas no documento devem ser formalizadas. Ou seja, devem ser oficializadas em um cartório para que a convenção de condomínio se transforme em um instrumento jurídico.

Quais são os principais direitos e deveres do morador na convenção de condomínio?

Antes de concluirmos este conteúdo, é muito importante que você conheça os principais direitos e deveres de cada condômino, que devem constar na convenção de condomínio.

Direitos

A convenção de condomínio devem apresentar todos os direitos garantidos aos habitantes, independentemente deles serem inquilinos ou proprietários, de acordo com o Código Civil. Alguns exemplos são:

  • o direito de desfrutar dos espaços de uso em comum, conforme a sua destinação e de modo que não interfira ou prejudique a utilização por parte dos demais condôminos;
  • o direito de usar a unidade autônoma da maneira como desejar, desde que os direitos dos outros moradores e funcionários não sejam desrespeitados, a fim de evitar conflitos;
  • o direito de participar e votar, sempre que possível, nas pautas levantadas nas assembleias;
  • o direito de alugar a sua vaga no estacionamento para outro morador necessitado, quando a mesma não for ocupada.

Lembrando que os inquilinos, isto é, os habitantes que não são proprietários de uma unidade, não têm direito a participar ou votar nas assembleias. Com exceção de situações nas quais eles atuem como mandatários do proprietário. Mas, para isso, é preciso que tenham uma procuração.

Deveres

Os principais deveres dos moradores também devem constar de maneira especificada na convenção de condomínio, sejam eles proprietários ou inquilinos. Entre eles, os que se destacam são os deveres de:

  • contribuir com a taxa condominial de forma proporcional às frações justas, conforme estabelece a Lei 10.931, de 2004);
  • não alterar as esquadrias e estruturas externas do empreendimento, tampouco a pintura das fachadas da unidade;
  • fazer bom uso da unidade, sem causar transtornos aos demais condôminos sem colocar em risco a saúde e segurança dos mesmos;
  • aplicar juros moratórios convencionados aos juros de 1% ao mês multa de 2% sobre o valor total do débito, caso a taxa condominial não tenha sido paga dentro do prazo de vencimento estabelecido por contrato;
  • não realizar reformas de grande porte ou que possam prejudicar a infraestrutura do condomínio e, assim, colocar a segurança da edificação em risco;
  • pagar a multa de acordo com a gravidade da ocorrência, nos casos em que os cumprimentos dos deveres estabelecidos na convenção de condomínio não forem cumpridos, desde que o seu valor não seja superior a cinco vezes o custo da taxa condominial — não importa quais tenham sido os danos provocados;
  • aceitar e arcar com os custos pertinentes às obras e manutenções destinadas a melhorar o condomínio, desde que tenham sido aprovadas em assembleia por, pelo menos, dois terços dos moradores.

Como você pôde contemplar neste artigo, a convenção de condomínio é um documento indispensável para que a qualidade de vida dos moradores seja preservada. Nele, devem constar — de forma clara e objetiva — todas as regras que regem o funcionamento e a harmonia entre os habitantes, frequentadores e funcionários de um empreendimento residencial coletivo.

As informações abordadas neste conteúdo sobre o que é, para que serve e como é elaborada uma convenção de condomínio foram úteis para você? Acredita que os temas levantados podem ser úteis para outras pessoas? Então, não deixe de compartilhar esses conhecimentos nas redes sociais!

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