Memorial de incorporação: o que é e para que serve? Entenda!

memorial de incorporação
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Dentro do amplo espectro da incorporação imobiliária há uma questão fundamental que tem como objetivo corroborar tudo o que foi negociado antes de fechamento da compra de um imóvel. Estamos nos referindo ao memorial de incorporação, um conjunto de documentos indispensável para ambas as partes envolvidas.

Nele, deve constar informações sobre toda a estrutura da propriedade e as suas principais características a fim de identificá-lo em cartório de Registro de Imóveis, pois esses dados ficaram registrados na matrícula do terreno para o qual a edificação foi projetada.

Por isso, preparamos este conteúdo para que você saiba o que é um memorial de incorporação, para que serve e qual a importância deste documento. Continue acompanhando a leitura do artigo para saber mais sobre o assunto!

O que é memorial de incorporação?

Ao procurar um imóvel para comprar, muitas pessoas levam em consideração somente aspectos como valor ou as características mais evidentes do imóvel.

Contudo há uma questão burocrática de extrema importância que garantirá que toda a transação ocorra de forma correta diante da lei. Esse conjunto de documentos — que inclui informações de compra e venda — tem como finalidade autenticar a negociação para que não haja nenhum problema no futuro e é conhecido como memorial de incorporação.

Nele estão presentes algumas garantias existentes no imóvel, como os principais detalhes da planta e os espaços que compõem a edificação, por exemplo:

  • memorial descritivo;
  • área de lazer do condomínio;
  • tamanho do apartamento;
  • vagas da garagem;
  • áreas privativas e comuns.

Entre outros pontos cruciais para que a transação ocorra com transparência desde as primeiras etapas.

Qual a importância do memorial de incorporação?

A sua principal finalidade é dar segurança ao comprador do imóvel e evitar fraudes, já que boa parte do valor da propriedade é adiantada — antes mesmo que ela comece a ser construída— para fechar negócio. Esse procedimento é muito comum no caso de imóveis na planta, por isso é preciso obter informações sobre como a obra será concluída.

Para que você tenha uma ideia da importância do memorial de incorporação, ele é composto por cerca de 15 documentos, entre projetos de construção do empreendimento, certidões negativas de débitos com a Receita Federal e muitas outras formas de descriminação detalhadas, como material e acabamento que serão utilizados na obra.

Outra função crucial do memorial de incorporação é que ele uma vez registrado, tornam públicas as condições em que o imóvel será entregue de acordo com tudo o que foi estabelecido em contrato, isto é, não sofrerá modificações que não foram mencionadas no registro ao longo da edificação e que os prazos serão devidamente cumpridos.

Uma dica importante é dar atenção ao que consta na publicidade do empreendimento que será construído. O consumidor sempre deve desconfiar de irregularidade na obra se não for informado o número do registro do memorial. Qualquer incorporadora séria se preocupa em transparecer a regularidade jurídica de seus empreendimentos.

Afinal, é a partir deste documento que os futuros compradores podem analisar em cartório se a empresa está cumprindo com as exigências legais e, é claro, se certificar de que não terão dores de cabeça no futuro ao fecharem negócio com a empresa em questão.

Como verificar um memorial de incorporação?

Por fim, mas não menos importante, você precisará saber quais documentos analisar no memorial de incorporação, pois essa será a forma de evitar que não ocorram problemas posteriores à negociação e fechamento do negócio.

Veja a seguir a lista de documentos que integram o memorial de incorporação:

  • certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador;
  • título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel;
  • projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes;
  • histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros;
  • certidão negativa de débito com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições;
  • cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global e das partes comuns é indicando para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída;
  • memorial descritivo das especificações da obra projetada;
  • avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra;
  • discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão;
  • minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações;
  • declaração que defina a parcela do preço;
  • atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito que funcione no Brasil há mais de cinco anos;
  • certidão do instrumento público de mandato;
  • declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos;
  • declaração expressa em que se fixe, se houver, prazo de carência.

Vale destacar, ainda, que se todos os documentos estiverem de acordo com o que o cartório requisitou, por lei o órgão tem um mês (30 dias corridos) para fazer o registro do memorial de incorporação. Contudo, é importante lembrar que incorporadoras comprometidas com o bem-estar de seus clientes já têm esse registro antes mesmo de disponibilizarem imóveis para a comercialização.

Como você pôde contemplar neste conteúdo, o memorial de incorporação é um documento extremamente importante para que não ocorram problemas futuros em uma transação imobiliária de compra e venda. É necessário não apenas entender o que é e para que serve, mas também como ele é feito. Além disso, o auxílio de uma empresa qualificada, ética e confiável pode fazer toda a diferença no processo.

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