Entenda quais são todos os custos para comprar um imóvel com financiamento bancário

custos de comprar um imóvel
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Muitos brasileiros têm em comum o sonho da casa própria, porém uma grande parcela da população acaba não se aproximando dessa conquistar simplesmente por falta de planejamento, em especial quando se fala sobre os custos de comprar um imóvel.

Além de tomar cuidado com os golpes imobiliários e procurar por imobiliária idônea para realizar a intermediação do processo, é imprescindível conhecer de forma detalhada cada custo envolvido em uma transação de compra e venda de bens imóveis.

Por isso, preparamos este conteúdo especial para que você conheça todos os custos de comprar um imóvel e possa se preparar melhor para dar esse grande passo na vida. Continue a leitura do artigo para saber mais sobre o assunto!

Custos de vistoria

Embora, a primeira vista, este não pareça ser um custo significativo, os custos de vistoria serão exigidos de forma documentada pela instituição bancária na hora de enviar a análise de sua proposta de financiamento imobiliário. Isso poderá ser feito tanto por um profissional capacitado indicado pelo próprio banco como por uma consultoria imobiliária especializada.

Esse processo é crucial para que não ocorram fraudes durante a transação, como a tentativa de obter um valor acima do praticado pelo mercado, em relação ao imóvel em questão.

O pagamento deve ser realizado diretamente à instituição bancária e, pode ficar em torno de R$ 2,5 mil, que deverão desembolsados pelo próprio comprador. Por ser um valor considerável, é importante se planejar financeiramente com antecedência.

Custo Efetivo Total (CET) do financiamento

O CET envolve uma série de taxas e despesas embutidas nas parcelas que você pagará mensalmente. Nelas, estão inclusas:

  • os juros;
  • as taxas de administração, se for o caso; e
  • os seguros.

Cada instituição financeira tem a sua própria forma de trabalhar (taxas diferentes) por isso deve-se ter atenção com o CET, assim, é muito importante analisar com calma e comparar para se certificar de que você está fazendo a escolha com a melhor relação custo-benefício.

Entrada do financiamento

Sem dúvida, este é um dos custos de comprar um imóvel de maior impacto em toda a transação. Estamos nos referindo ao sinal de pagamento antes da parcela total do financiamento, aquela parte que não será financiada. De fato, é fundamental considerar este custo já nas primeiras etapas do planejamento para comprar um imóvel, já que você poderá levar algum tempo pra juntar a quantia necessária.

Na maioria dos casos, um imóvel pode ter até 80% de seu valor financiado por um banco ou instituição financeira. Sendo assim, os 20% restantes devem sair do bolso do comprador e são conhecidos como a entrada do financiamento.

Já as taxas inerentes à transação dependem da empresa que concederá o crédito. Mais uma vez, é preciso pesquisar e comparar bastante, visto que os valores cobrados nessas taxas podem variar bastante de uma instituição para outra.

Administração do financiamento

Poucas pessoas o conhecem, mas o custo de administração do financiamento faz parte dos custos de comprar um imóvel e deve ser considerado com antecedência. Quem receberá o pagamento dessa taxa é a própria instituição financeira que fizer a concessão de crédito ao comprador.

Vale destacar que essa é uma taxa que está dentro da legalidade jurídica, pois é pertinente ao serviço prestado pelo banco ou financeira que financiará o interessado no imóvel em questão.

Comissão do corretor

Se você optar pela compra do imóvel por intermédio de uma imobiliária de confiança e que tenha uma equipe altamente capacitada para auxiliar em cada etapa da transação, quem intermediará toda a negociação e fornecerá a assessoria necessária será o corretor de imóveis.

Dado o contexto, o principal custo envolvido entre o momento da procura de um imóvel que tenha o seu perfil e a entrega dos documentos para análise do financiamento é o da comissão do corretor ou a taxa de corretagem.

Geralmente, o valor da taxa fica em torno de 5% sobre o valor da transação, podendo ser paga pelo vendedor ou pelo comprador, a depender do que for acertado.

Por isso, o comprador precisa estar ciente dessa informação, pois nas maiorias das vezes a responsabilidade do pagamento da comissão ao corretor ocorre por parte do proprietário do imóvel que concedeu uma autorização de venda ao mesmo. Porém, lembre-se de tomar muito cuidado com os golpes que ocorrem no mercado imobiliário. Para não correr riscos, preze sempre por imobiliárias de confiança e credibilidade no setor.

Escritura pública

Primeiramente, é preciso destacar que os custos inerentes à escritura do imóvel variam de acordo com o estado em que a propriedade foi adquirida. Por exemplo, em Brasília esse documento para um imóvel de R$ 300 mil teria o valor de R$ 1.341,30

No entanto, vale destacar que esse é um custo que não se enquadra em alguns casos de  transações de financiamento imobiliário, quando o contrato é emitido pela instituição bancária, já tem o mesmo valor jurídico de uma escritura pública.

Registro do Imóvel

Realizado pelo cartório de Registro de Imóveis, e que tem a finalidade de comprovar legalmente quem é o proprietário do imóvel em questão. O custo do registro também variade um estado para outro.

Apenas para que você tenha uma ideia, o valor do registro da compra e venda e em Brasília é de R$ 1.341,00 já contando com o registro de alienação fiduciária, (quando tem financiamento).

Esse procedimento ocorre após a escritura pública estar assinada por ambas as partes e o valor do ITBI (abordado mais adiante neste conteúdo) pago. Com ele, o comprador se torna oficialmente o novo proprietário.

Lembrando que, antes de realizar o registro, é fundamental analisar se toda as documentação do bem estão em dia e se o mesmo não está envolvido em um processo judicial, como uma partilha de bens ou inventário.

Imposto de Renda sobre Ganho de Capital

(esse assunto deve ser abordado em outro momento, pois não é um custo pra comprar um imóvel, mas sim depois de vender um imóvel)

Esse é um custo que quem pretende trabalhar com imóveis para investimento deve considerar. Afinal, não é apenas o vendedor que lucrará nessa transação, mas também a Receita Federal, que levará especificamente 15% do lucro obtido na operação.

Contudo, diversos custos para comprar um imóvel, assim como para realizar a sua manutenção, podem ser deduzidos do valor de venda, diminuindo o valor do IR a ser pago. Veja alguns exemplos a seguir:

  • despesas com corretagem relacionadas à compra do imóvel, que de ônus seja suportado pelo alienante;
  • construção, reforma e amplificação, desde que as obras tenham sido devidamente aprovadas pelo órgão municipal competente;
  • despesas com demolição de um empreendimento construído no terreno, desde que essa seja uma condição para efetivar a alienação;
  • valor do ITBI pago pelo alienante na compra da propriedade alienada;
  • gastos com pequenas obras, como reparos em azulejos, pintura, paredes, pisos, encanamento, entre outros;
  • valor contribuição de melhoria;
  • gastos com realização de obras públicas como colocação de sarjetas, meio-fio, instalação de rede de eletricidade e esgoto, pavimentação de vias e quaisquer outras melhorias que tenham beneficiado o imóvel;
  • juros de demais acréscimos pagos na compra do imóvel.

Situações em que não é preciso pagar o Imposto de Renda

Além de poder deduzir uma série de custos, existem ocasiões nas quais não é necessário pagar o Imposto de Renda, tais como:

  • quando se trata de uma propriedade residencial e, dentro de um prazo de até seis meses a contar da data em que o contrato foi celebrado, o comprador aplique o valor da venda na aquisição de outro imóvel residencial;
  • quando a propriedade for vendida tiver um valor inferior a R$ 440 mil e esse seja o seu único imóvel ou que, nos últimos cinco anos, nenhuma outra venda tenha sido realizada;
  • quando o ganho apurado ocorre na alienação de propriedades compradas até 1969.

Condomínio e IPTU

A taxa de condomínio é um dos custos para comprar um imóvel que deve constar em seu planejamento financeiro. Embora sejam significativamente menores do que os demais custos abordados até aqui, é importante lembrar que se tratam de uma mensalidade, independentemente do comprador decidir morar ou locar a propriedade.

O IPTU é o Imposto Predial Territorial Urbano. A alíquota também varia de estado para estado, mas é uma despesa que não pode deixar de ser considerada, pois ela acontecerá todos os anos.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis — ITBI

O ITBI, é um tributo que deve ser pago ao governo onde o imóvel está situado. Vale destacar que, por essa razão, as regras para parcelamento ou pagamento, assim como as alíquotas cobradas, podem variar de um estado para outro.

Na maioria das cidades brasileiras a taxa cobrada gira em torno de 2% a 3% sobre o valor do imóvel. Quem adquire um imóvel em Brasília, por exemplo, deve contribuir com 3% de ITBI já no ato da escritura.

Para conhecer os valores exatos, e os benefícios oferecidos para perfis específicos de contribuinte, e poder se planejar melhor, você pode acessar essa informação diretamente no site da na secretaria da fazenda da sua cidade.

Lembre-se de dar uma atenção especial aos prazos de pagamento e multas. O ITBI deve ser quitado em até dez dias para que não seja preciso pagar uma multa, mas existem cidades em que é necessário quitar o imposto à vista, assim como outros em que o custo pode ser parcelado.

Como você pôde contemplar neste conteúdo, para conquistar o sonho da casa própria é muito importante se planejar financeiramente com bastante antecedência, visto que não são poucos os custos para comprar um imóvel e alguns deles podem representar uma quantia significativa em toda a transação. Felizmente, existem imobiliárias que fornecem toda a assessoria necessária para que esse processo não seja tão burocrático e oneroso.

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