Veja aqui como Declarar Imóvel no Imposto de Renda

Você tem dúvidas sobre como declarar imóvel no Imposto de Renda? O formulário precisa ser preenchido todos os anos, mas sempre gera dúvidas.

Normalmente, as pessoas querem saber se devem atualizar o valor do bem, que dados colocar no caso de financiamento bancário e quais itens devem ser inseridos. Ainda tem mais questionamentos, já que o preenchimento da declaração é visto como uma tarefa difícil.

No entanto, você pode deixar o medo de lado. Neste post, será possível entender todos os passos para fazer a declaração de imóvel no Imposto de Renda. Depois é só colocar as dicas em prática. Que tal começar?

Como funciona o Imposto de Renda 2024?

A declaração do Imposto de Renda (IR) é um compromisso anual que todos os contribuintes qualificados devem cumprir. As regras para essa obrigação podem variar de ano para ano. Para o ano-base de 2023, é importante estar atento às datas de entrega e aos critérios de obrigatoriedade, garantindo que sua declaração seja feita corretamente e dentro do prazo.

A Receita Federal estabelece prazos específicos para a entrega da declaração, geralmente até o dia 30 de abril do ano seguinte ao ano-base. No entanto, é sempre prudente verificar as datas atualizadas, porque ajustes podem ocorrer conforme as circunstâncias nacionais.

Para o ano-base de 2023, mais de 1 milhão de brasileiros já fizeram suas declarações, refletindo tanto as dinâmicas econômicas do país quanto as mudanças nas regras de tributação. A obrigatoriedade da declaração do IR depende de diversos fatores, incluindo:

• rendimentos tributáveis que superem o valor determinado pela Receita Federal para o ano;
• rendimentos isentos, tributados exclusivamente na fonte ou não tributáveis acima de um certo limite;
• posse de bens e direitos, incluindo imóveis, com valor total superior ao estipulado até 31/12 do ano-base;
• recebimento de auxílio emergencial com renda tributável no ano-base acima do limite definido;
• lucro na venda de bens sujeitos à incidência de Imposto de Renda;
• realização de operações na bolsa de valores;
• isenção do IR sobre o ganho de capital na venda de imóveis residenciais, com a aplicação do valor na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias;
• receita bruta em atividades rurais acima do valor estabelecido.

Um ponto importante é que a compra ou venda de imóveis, entre outras transações, pode exigir a declaração do IR, dependendo das circunstâncias.

Embora seja possível realizar a declaração por conta própria, contar com o auxílio de um contador pode facilitar o processo e reduzir o risco de erros que levem à malha fina. Independentemente da abordagem escolhida, é crucial manter-se informado sobre as regras vigentes e preparar sua declaração com atenção aos detalhes.

Passo a passo: como declarar imóvel no Imposto de Renda?

A declaração de imóveis no IR requer atenção aos detalhes para evitar erros que possam levar à malha fina. Se você já está ciente dos critérios de obrigatoriedade, veja agora como proceder para realizar sua declaração eficientemente!

Passo 1: baixe o programa de declaração

A Receita Federal disponibiliza anualmente as ferramentas atualizadas para a declaração do IR. Para o ano-base de 2023, você pode optar por:

1. acessar o Portal e-CAC: use seu Certificado Digital ou código de acesso para entrar no sistema e realizar a declaração diretamente no portal;
2. baixar o aplicativo “Meu Imposto de Renda“: este aplicativo permite que você faça sua declaração de forma prática e segura, diretamente do seu smartphone ou tablet;
3. baixar o programa IRPF: para quem prefere utilizar o computador, o programa da Receita Federal para a Declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) está disponível para Windows, Linux e MacOS. Acesse o site da Receita Federal para fazer o download da versão mais recente.

Se esta é sua primeira vez ou se deseja começar uma nova declaração do zero, selecione a opção correspondente na plataforma escolhida e siga as instruções para preencher sua declaração. Caso você tenha realizado a declaração no ano anterior e deseja recuperar os dados para facilitar o preenchimento, escolha a opção de importar a declaração anterior.

Lembre-se de verificar as instruções específicas na tela para completar o processo conforme a ferramenta que você escolher utilizar. A preparação cuidadosa e a atenção aos detalhes são essenciais para garantir que sua declaração de imóveis no Imposto de Renda seja realizada corretamente, evitando possíveis complicações com a Receita Federal.

Passo 2: veja se você comprou ou vendeu imóvel em 2023

A etapa inicial para uma declaração precisa do Imposto de Renda envolve identificar as transações imobiliárias realizadas no ano-base em questão. Isso inclui tanto a compra quanto a venda de imóveis. Cada uma dessas situações traz consigo detalhes específicos que precisam ser cuidadosamente analisados e declarados. Por isso, compreender exatamente o que é necessário para cada caso é crucial.

Se você adquiriu um imóvel no ano-base, será necessário informar detalhes como a data da aquisição, o valor pago, e os dados do imóvel. Dependendo do caso, informações adicionais sobre financiamentos ou uso do FGTS na compra também podem ser requeridas.

No caso de venda de um imóvel, é importante estar atento ao cálculo do ganho de capital, que é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra do imóvel, ajustado por eventuais reformas e melhorias realizadas. Dependendo do resultado, pode haver incidência de Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Existem, no entanto, situações de isenção que devem ser verificadas.

Lembrando que, independentemente de ser uma compra ou venda, todas as transações imobiliárias que se enquadrem nas condições de obrigatoriedade devem ser declaradas.

Passo 3: reúna os documentos dos imóveis

Antes de iniciar o preenchimento da declaração do Imposto de Renda, é crucial reunir todos os documentos relacionados ao(s) seu(s) imóvel(is). Isso assegura que você tenha todas as informações necessárias à mão, evitando atrasos e garantindo precisão nas informações fornecidas.

Os documentos essenciais incluem, mas não se limitam a:

• contrato de compra e venda;
• cadastro no registro de imóveis;
• matrícula na prefeitura;
• comprovantes bancários.

Além desses documentos, é recomendável reunir também:

• informações sobre condomínios e usufruto;
• endereço completo;
• área total do imóvel;
• guias do IPTU.

Mantenha todos esses documentos organizados e acessíveis durante o processo de declaração.

Passo 4: preencha os dados de compra de imóveis

A pessoa que comprou uma propriedade em 2023 deve preencher o formulário da seguinte forma:

• acesse a ficha “Bens e Direitos”;
• escolha o código de acordo com o tipo de imóvel, ou seja: 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóveis rurais ou 15 para conjuntos ou salas;
• inclua as informações da operação no campo “Discriminação”. Insira valor da transação, como foi feito o pagamento, data da compra e detalhes do vendedor, como CPF e nome;
• insira outros dados solicitados, como número de matrícula do imóvel, data de compra, cartório em que foi registrado e inscrição municipal;
• digite R$0 no campo “Situação em 31/12/2022”. Em “Situação em 31/12/2023”, coloque a quantia realmente paga.

Caso o imóvel tenha sido financiado, o procedimento de declaração é um pouco diferente. Veja:

• acesse a ficha “Bens e Direitos”;
• escolha o código conforme o tipo de imóvel;
• detalhe a operação no campo “Discriminação”, de acordo com o explicado acima;
• digite os outros dados solicitados;
• insira o valor R$0 no campo “Situação em 31/12/2022”. Por sua vez, em “Situação em 31/12/2023”, coloque apenas a quantia paga até essa data. No caso de um imóvel adquirido em 2023, o valor deve equivaler à soma da entrada com as parcelas pagas e custos extras.

Por exemplo, se o imóvel custou R$400 mil e a compra foi feita à vista, insira esse montante em “Situação em 31/12/2023”. Já se a compra foi financiada e a entrada foi de R$ 200 mil, com parcelas de R$ 5 mil por mês começando em agosto, totalizando cinco prestações até o final do ano, então a quantia efetivamente paga seria de R$ 225 mil (R$ 200 mil de entrada + R$ 25 mil das parcelas). Esse valor deve ser inserido em “Situação em 31/12/2023”.

Para imóveis financiados adquiridos em anos anteriores, em “Situação em 31/12/2022”, insira o valor já declarado na declaração do ano anterior. Em “Situação em 31/12/2023”, atualize o valor conforme os pagamentos realizados durante o ano.

Passo 5: saiba quando o valor do imóvel pode ser atualizado no IR

O imóvel deve ser declarado com base no preço de sua aquisição. O valor do bem só deve ser atualizado em situações específicas. Elas são:

• construção;
• reforma;
• ampliação;
• financiamento.

Para os casos de construção, reforma ou ampliação, é necessário reunir todas as notas fiscais referentes aos serviços e materiais utilizados. Como declarar? O procedimento segue o padrão já explicado, com a diferença de que, no campo “Discriminação”, você deve especificar que o imóvel passou por construção, reforma ou ampliação, detalhando todos os valores gastos e somando-os ao final. Esse total deve ser acrescentado no campo “Situação em 31/12 do ano de declaração”.

Suponha que seu imóvel foi adquirido em 2022 por R$500 mil, pago à vista, e você realizou uma reforma de R$50 mil em 2023. Neste caso, no campo “Discriminação”, detalhe os valores investidos na reforma. Em “Situação em 31/12/2022”, insira R$500 mil, conforme a declaração anterior. Em “Situação em 31/12/2023”, atualize para R$550 mil.

Para imóveis financiados, o valor do imóvel também pode ser atualizado anualmente para refletir o montante efetivamente pago até a data. Utilize os comprovantes das prestações pagas durante o ano para somar essas quantias ao valor já declarado.

Se o imóvel foi avaliado em R$200 mil em 2022 e você pagou R$100 mil em prestações durante 2023, o valor a ser inserido em “Situação em 31/12/2023” seria de R$300 mil.

Agora, se você realizou uma reforma em um imóvel financiado, simplesmente some os valores investidos na reforma ao montante já pago do financiamento e atualize o valor total no campo “Situação em 31/12 do ano de declaração”.

Passo 6: declare os imóveis comprados antes de 2020 e não declarados

As pessoas que não sabem como declarar imóvel no IR por nunca terem feito isso, também devem fazer o procedimento se tiverem imóveis. Isso acontece com quem era dependente até 2022 ou não tinha a obrigação de preencher o formulário.

De qualquer forma, o procedimento é igual ao já apresentado. A diferença estará nos campos de valores. Em “Situação em 31/12/2022″, você deve colocar a quantia já paga até essa data ou o valor total do imóvel”. Se ele estiver financiado ou passar por uma reforma, vale a atualização em “Situação em 31/12/2023”, como já explicado.

Passo 7: entenda o que fazer quando o imóvel tem dois ou mais proprietários

Os bens com mais de um dono devem ser declarados por todos os proprietários. Esse é o caso dos casais com separação total de bens e dos sócios em uma empresa.

O cuidado necessário é que o valor incluído na declaração deve equivaler à parte específica de cada um no imóvel. Por exemplo, se forem dois proprietários, cada um com 50%, todos os valores devem ser divididos pela metade e isso deve ser destacado no campo “Discriminação”.

Passo 8: apresente os dados de imóveis vendidos em 2023

A declaração de imóvel no Imposto de Renda também deve contemplar os imóveis vendidos em 2023. Se você se enquadrar nessa situação, a primeira coisa a fazer é preencher o Programa de Ganhos de Capital (GCap), disponível no site da Receita Federal.

Esse sistema online fará o cálculo do imposto sobre o lucro obtido na operação. O tributo recolhido varia de 15% a 22,5% e deverá ser quitado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Por exemplo, se a operação foi concretizada em julho, o recolhimento do imposto vai até 31 de agosto.

O pagamento é feito por meio do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) emitido no GCap. O código é o 4600. Se o prazo for perdido, você pode emitir um DARF já com a multa e os juros aplicados.

Esse procedimento é feito pelo Sistema de Cálculo de Acréscimos Legais (Sicalc). Também há casos em que há isenção da cobrança, como destacamos no começo do artigo.

Esses dados serão importados do GCap para o formulário de declaração. Se foi pago algum imposto, os valores seguirão para a ficha “Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva/Definitiva”. Caso tenha sido isento, vai para “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Em seguida, você deverá excluir o imóvel da ficha “Bens e Direitos”. Para isso, você nunca deve simplesmente apagar a linha referente ao bem. Na verdade, deverá clicar em “Editar” e fazer o seguinte:

• no campo “Situação em 31/12/2022”, repita o valor informado na declaração do ano anterior;
• em “Situação em 31/12/2023”, deixe zerado;
• em “Discriminação”, destaque a realização da venda, colocando nome e CPF do comprador, bem como o valor de negociação.

Vale a pena destacar que o Imposto de Renda é isento se o contribuinte tiver apenas esse imóvel e ele tiver um valor igual ou abaixo de R$440 mil. Além disso, ele não pode ter comercializado outro bem desse tipo nos cinco anos anteriores. Nos outros casos, o tributo cobrado é de 15%.

Passo 9: entenda o que fazer com a venda de imóvel financiado

Se o imóvel vendido ainda estava financiado, é necessário avaliar se foi auferido algum lucro na venda, fazendo a comparação com as parcelas efetivamente pagas até o momento da venda. No GCap, você deverá informar os ganhos de forma proporcional ao que foi quitado.

Para saber como declarar esse imóvel no Imposto de Renda, as etapas são as mesmas do bem já quitado. Em seguida, proceda com a exclusão na ficha “Bens e Direitos”, conforme já explicado anteriormente.

Passo 10: saiba como declarar a venda de imóveis com dois ou mais proprietários

A venda de um imóvel que tem duas ou mais pessoas como proprietários deve seguir os mesmos procedimentos de declaração. A única diferença é que você deve alterar o valor para corresponder à sua parte específica, em vez de incluir o montante total da venda.

Passo 11: declare o imóvel recebido como herança

Para o contribuinte que recebeu um imóvel como herança, há etapas específicas a serem seguidas para a correta declaração no Imposto de Renda, devido às particularidades dessa situação.

Uma dessas especificidades é a isenção do IR sobre heranças, sendo a tributação realizada pelo Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota varia conforme o estado. Alguns estados também aplicam uma faixa de isenção para esse imposto. Na declaração, você deve:

• acessar a ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”;
• escolher o código “14 – Transferências Patrimoniais, Doações e Heranças”;
• detalhar o nome e o CPF do doador no campo “Discriminação”.

A partir disso, as declarações de IR devem manter o imóvel. No entanto, ele sai da ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” e passa para “Bens e Direitos”. Ele permanecerá nessa seção enquanto fizer parte do seu patrimônio.

O que considerar a respeito da declaração antes de comprar um imóvel?

Antes de se aventurar na compra de um imóvel, é fundamental refletir sobre como essa aquisição impactará sua declaração do Imposto de Renda. Primeiramente, é essencial entender que o tipo de aquisição, seja à vista ou financiada, influencia diretamente na forma como o imóvel deve ser declarado.

É importante declarar o valor efetivamente pago pelo imóvel, sem considerar atualizações de mercado, a menos que reformas significativas justifiquem a adição de custos ao valor de compra. Outro aspecto a considerar é a possibilidade de isenção de IR sobre o ganho de capital, caso você venda um imóvel e adquira outro dentro de 180 dias.

Planejar suas transações imobiliárias com esse prazo em mente pode otimizar sua carga tributária. Também vale a pena pensar nas implicações futuras da propriedade em seu patrimônio, especialmente em relação ao limite de isenção para a posse de bens, que pode exigir a declaração do IR mesmo sem ter renda tributável.

Após passar por todas essas etapas e detalhes, fica claro que o processo de declaração é direto, embora requeira atenção. É crucial prestar atenção aos detalhes para evitar erros e possíveis multas impostas pela Receita Federal.

Agora você tem uma visão clara de como declarar imóvel no Imposto de Renda. Este artigo cobriu as principais situações que você pode enfrentar e como proceder em cada uma delas. Se você achar o processo muito complicado, não hesite em buscar a ajuda de um contador. Caso contrário, está pronto para começar.

E então, suas dúvidas sobre como declarar imóveis no IR foram esclarecidas? Compartilhe este texto nas suas redes sociais e ajude outras pessoas a compreenderem o que fazer!