O que diz a lei sobre ganho de capital? Entenda aqui

ganho de capital
6 minutos para ler

Se há um mercado que existe atenção redobrada quando se trata de investimentos é o setor imobiliário. Seja na compra, seja na revenda, o fato é que é fundamental estar sempre alerta aos pequenos detalhes. O ganho de capital, por exemplo, é um dos conceitos de maior peso nos momentos de negociações de imóveis.

O assunto vem ganhando destaque recentemente pois, embora a legislação tenha entrado em vigor em 1995, em 2017 o ganho de capital sofreu mudanças importantes e que têm despertado muitas dúvidas, principalmente em quem investe no mercado de comercialização de bens imóveis.

Por isso, preparamos este conteúdo para que você entenda o que é ganho de capital, como funciona e o que a lei tem a dizer sobre esta pauta. Continue a leitura do artigo para saber mais detalhes a respeito do assunto!

O que é ganho de capital?

De forma simplificada, é a representação da diferença positiva entre o valor de compra e valor de revenda de um bem móvel ou imóvel. Se você se pergunta sobre por que esse tipo de transação é taxado pelo governo, a resposta está no fato de que o ganho de capital é um indicativo para a Receita Federal que há capacidade contributiva.

Normalmente, os cidadãos contribuem por meio de impostos diretos, como o tradicional imposto de renda. Esse imposto é cobrado tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas.

Quando é gerado ganho de capital?

O mesmo princípio da cobrança de IR se aplica em casos de vendas de qualquer bem (por doação, partilha ou permuta), quando o alienante deve verificar se é o caso de pagar um imposto sobre o valor ou apurar o ganho de capital.

Isso quer dizer que tanto os bens móveis, como joias, carros ou participações em empresas, quanto os imóveis geram ganho de capital.

O que diz a lei sobre o ganho de capital?

Veja a a seguir o que a legislação vigente diz a respeito do ganho de capital no caso de capital oriundo de transações imobiliárias, de acordo com informações retiradas diretamente do site oficial do Planalto.

É muito importante que você leia os próximos parágrafos com bastante atenção:

O artigo 39 da Lei 11.196/2005 isenta de imposto de renda o ganho de capital “auferido por pessoa física residente no país na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no país

O parágrafo 2º do mesmo artigo estabelece que “a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada”.

Pretextando regulamentar a regra, a Instrução Normativa SRF 599/2005 dispôs que a isenção — limitada pela lei ao produto do ganho auferido pela fração do preço de compra sobre o preço de venda, se este quociente for inferior a 1 — sujeita-se cumulativamente a um segundo redutor, aplicável quando pelo menos um dos negócios seja feito a prazo. De fato, a teor do artigo 2º, parágrafo 7º, da IN, a parcela isenta, nessa situação específica, tem ainda por teto:

I) nas vendas a prestação e nas aquisições à vista: a soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 dias contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);

II) nas vendas à vista e nas aquisições a prestação: os valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;

III) nas vendas e aquisições a prestação: a soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.

Ocorre que a imposição, por simples instrução normativa, do regime de caixa no cálculo da parcela isenta do ganho de capital viola abertamente a lei (que não fixa este critério), a razoabilidade, a isonomia e a capacidade contributiva.

Deveras, o fato gerador do IRPF no ganho de capital sobre imóveis é a assinatura da respectiva promessa de compra e venda (Lei 7.713/88, artigo 3º, parágrafo 3º; IN/SRF 84/2001, artigo 3º, inciso I). No caso de venda a prazo, o imposto é calculado como se a venda fosse à vista, mas o seu recolhimento fica diferido para as datas de recebimento de cada parcela (Lei 7.713/88, artigo 21; IN/SRF 84/2001, artigo 31). Em suma:

a) aplica-se o regime de competência para a apuração do imposto devido, por força do princípio da irretroatividade (Constituição Federal, artigo 150, inciso III, alínea “a”; CTN, artigo 144); e

b) aplica-se o regime de caixa para a definição das datas de pagamento do imposto devido, por força do princípio da capacidade contributiva (Constituição Federal, artigo 145, parágrafo 1º).

O que todas essas informações significam?

Separamos este tópico para esclarecer alguns pontos acerca do que a legislação diz a respeito do ganho de capital no caso de recursos provenientes de transações imobiliárias e como funciona o recolhimento de impostos.

Isenção

O ponto mais importante a se compreender é que se o imóvel for vendido por um valor inferior a R$ 440 mil, o contribuinte fica isento de pagar o imposto sobre o ganho de capital — a menos que, nos últimos cinco anos anteriores, tenha efetuado algum tipo de alienação de outra propriedade.

Qualquer transação de venda de imóveis que tenha ocorrido até 1969 também fica isenta de taxação por ganho de capital, assim como nos casos de ganho auferido em permuta de unidades imóveis nas quais a diferença do pagamento não é feita em dinheiro.

Por fim, fica isento de contribuição o ganho de capital que tenha ocorrido com a venda de uma propriedade que tenha sido usada para a aquisição de outro imóvel residencial, contanto que a transação ocorra dentro de até 180 dias após a venda.

Para concluirmos, é importante destacar que se você pretende entender mais afundo como funciona a lei do ganho de capital, o auxílio de profissionais devidamente capacitados pode ser de grande utilidade. Ao compreender todos os detalhes acerca da legislação sobre taxação de bens imóveis, seus investimentos no setor estarão muito mais seguros.

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